Savoir déterminer son enchère maximum

Savoir déterminer son enchère maximum

Le plus important, et certainement le plus difficile lorsque l’on participe à une vente aux enchères
immobilières, c’est de déterminer son enchère maximale.

En effet de ce montant, découle une multitude d’analyse de points se rapportant au bien convoité, si
vous souhaitez être au plus juste et ne pas vous tromper.

Souvent, certains pensent qu’une simple visite suffit, à estimer le bien immobilier, sauf que dans les
ventes aux enchères, cela est un peu plus complexe.

Tout d’abord, vous devez prendre en compte l’état d’occupation du bien.

Est-il loué, occupé par le propriétaire, occupé par un tiers ?

Vous devez également prendre connaissance de l’état du bien et de ses diagnostics, car vous n’aurez
pas les conseils d’un notaire ou d’une agence immobilière pour vous décider.

Pour cela, il est nécessaire de bien consulter le cahier des conditions de vente, appelé aussi cahier
des charges.

Vous y retrouverez tous les diagnostics immobiliers, le descriptif complet du bien, et l’historique de
la procédure.

Vous pourrez par exemple vérifier qu’il n’y a pas de litiges avec un tiers, ou par exemple une dette à
régler à la copropriété si le bien y est soumis.

Ce cahier de charges consulté, vous serez en mesure d’estimer le bien dans son état actuel.

Une fois le bien estimé, il faudra simplement comparer votre valeur avec celle du prix du marché
actuel dans le secteur convoité.

La logique et la coutume des investisseurs sont de toujours prévoir une marge bénéficiaire pour
déterminer son enchère maximale, par exemple : si vous estimez le bien immobilier à 100.000 euros
dans l’état, dans le marché actuel, vous devrez par exemple, ne pas aller au-delà de 85.000 euros, ce
qui vous laisse une marge bénéficiaire de 15.000 euros.

Cependant, il est à préciser que des frais de justice sont à rajouter en sus du prix d’adjudication, il
faudra donc en tenir compte dans votre montant maximum d’enchères.

Ces frais sont annoncés quelques jours avant la vente, à chaque amateur, mais également à
l’audience de vente.

Comptez environ 15 à 20 % du prix d’adjudication avec une moyenne de 10.000 à 20 000 euros.

Il faut prendre ces chiffres avec des pincettes, car suivant la durée de la procédure et suivant le
montant du bien cela peut différer sensiblement, mais disons que cela vous donne une estimation
large des éventuels frais en sus.

Dans notre exemple : pour conserver une marge de 15.000 euros, il faudra plutôt se positionner sur
un prix maximum de 70.000 euros, vous aurez ainsi votre enchère maximale.
Idem, en fonction du lieu géographique, du type de bien, la marge bénéficiaire peut varier
excessivement.

Un appartement a Paris et en PROVINCE, ne pourra pas prétendre à la même marge idem si le bien
est exempt de travaux ou est surchargé de travaux.

Il faudra donc bien prendre en compte tous ces paramètres, lorsque vous serez intéressé pour porter
enchère.

Récapitulatif de la méthode :
– 1/ESTIMER LE BIEN IMMOBILIER
– 2/DETERMINER LES TRAVAUX ET FRAIS EN SUS
– 3/SOUSTRAIRE VOTRE ESTIMATION DU MONTANT TOTAL DES FRAIS ET DE VOTRE MARGE
BÉNÉFICIAIRE POTENTIELLE.
– 4/VOUS AVEZ VOTRE ENCHÈRE MAXIMALE

Vous pouvez, dès à présent, confiez votre projet a un des experts du site EASY ENCHERES, afin de vous faire accompagner dans ces différentes démarches, si vous le souhaitez.